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Geschlossene Immobilienfonds sind juristisch als Personengesellschaften organisiert. Kapitalanleger werden Gesellschafter einer solchen Gesellschaft durch Erbringung einer Bareinlage. Die Summe dieser Bareinlagen bildet das Fondseigenkapital, welches – ergänzt durch gegebenenfalls benötigtes Fremdkapital – zum Erwerb der im Gesellschaftszweck bestimmten Immobilie verwendet wird. Die Anzahl der Gesellschafter ist begrenzt.